전세가 껴 있는 경매 부동산, 수익 구조 분석과 실제 사례

부동산 경매는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 방식 중 하나입니다. 특히 '전세 낀 경매 물건'은 실투자금이 적고 안정적인 전세 수익이 가능하다는 장점이 있어 투자자들에게 꾸준히 인기를 끌고 있습니다.

하지만, 수익 구조를 제대로 이해하지 못하면 되려 손해를 볼 수도 있습니다. 이 글에서는 전세가 설정된 경매 물건의 실제 사례를 바탕으로 수익 구조를 계산하는 방법을 자세히 알아보겠습니다.

전세 낀 경매 물건의 개요

이번 실전 예시는 경기도 오산시의 A아파트입니다.

현재 이 아파트는 기존 세입자가 전세로 거주 중이며, 경매 이후 전세 계약이 유지될 것으로 예상됩니다.

먼저 총 투자금액을 계산해 보겠습니다.

👉 총 투자 비용은 약 2억 5천만 원입니다.

하지만 전세가 끼어 있기 때문에, 세입자로부터 전세보증금 1억 8천5백만 원을 그대로 승계받는다고 보면, 실투자금은 줄어들게 됩니다.

이제 수익 구조를 살펴보겠습니다.

전세 물건이기 때문에 월세 수익은 없습니다.
따라서 현금 흐름 관점에서는 이익이 발생하지 않습니다. 대신 보증금을 재투자하거나 시세차익으로 수익을 도모해야 합니다.

만약 6,500만 원의 투자금을 금융상품(연 4.5% 기준)에 넣었다면?

이는 비교 수익률로 볼 수 있으며, 해당 물건이 이보다 높은 수익을 안겨줄 수 있어야 매력이 있습니다.

3년 후 부동산 가격이 상승해 2억 8천만 원에 매도한다고 가정해 봅니다.

👉 실투자금 6,500만 원 대비 수익률은 약 61.5% (3년 기준)
👉 연환산 수익률은 약 20% 수준

이는 상당히 높은 수익률입니다. 특히 실투자금이 적기 때문에 레버리지를 활용한 투자 전략으로도 유리합니다.

물론 이 모든 계산은 이상적인 시나리오입니다. 실제 투자에서는 다음과 같은 리스크가 존재합니다.

따라서 실전에서는 권리분석, 지역 분석, 명도 가능성 등을 철저히 따진 후 입찰에 참여해야 합니다.

전세 끼고 낙찰받는 경매 물건은 실투자금을 최소화하면서도, 시세 차익 또는 전세 재설정을 통한 수익 창출이 가능한 구조입니다.

하지만 단기 현금 흐름이 거의 없고, 전세보증금 리스크 및 명도 이슈 등 다양한 변수도 존재하므로, 수익률 계산은 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

특히 투자 초보자라면 처음엔 소형 아파트 위주로, 안전한 전세 수요가 있는 지역에서 경험을 쌓는 것을 추천합니다.

📌 요약